Trong khi TP.HCM đang thực hiện quy định tách thửa đất tại các dự án nhằm ngăn chặn việc phá nát quy hoạch và hình thành các khu ổ chuột lụp xụp, thì Bộ Xây dựng lại vội vàng "bật đèn xanh" cho Công ty TNHH địa ốc Đất Lành thí điểm căn hộ siêu nhỏ 20m2.

TP.HCM muốn giãn, Bộ cho nén?

Việc Luật Nhà ở quy định căn hộ thương mại rộng tối thiểu 45m2 không phải không có lý do, mà đây là một cách hạn chế nén dân vào các khu chung cư. Tương tự, với các dự án căn hộ riêng lẻ thì tại TP.HCM cũng đã có Quyết định 19 (tháng 2.2009) của UBND TP khống chế diện tích tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp. Trong đó, khu vực các quận trung tâm, diện tích tối thiểu được tách thửa là 50m2 với đất chưa có nhà, 45m2 với đất có nhà hiện hữu. Các quận cận trung tâm và các huyện được quy hoạch đô thị hóa thì diện tích tách thửa tối thiểu là 80m2 với đất ở chưa có nhà, 50m2 với đất có nhà ở hiện hữu. Tại các huyện ngoại thành thì diện tích đất tách thửa tối thiểu còn lớn hơn, lên đến 120m2 với đất chưa có nhà, 80m2 với đất có nhà ở hiện hữu.

Diện tích tách thửa tối thiểu này được đánh giá là khá lớn so với khả năng của một bộ phận dân cư, có thể khiến họ gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, theo Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, quy định như vậy là nhằm tổ chức tốt việc quản lý theo quy hoạch, tạo khung quản lý việc tách thửa đất tại các dự án. Trên thực tế, không ít người dân chỉ có nhu cầu và khả năng sở hữu các thửa đất có diện tích nhỏ hơn, song TP.HCM vẫn khống chế diện tích tối thiểu tách thửa ở mức khá cao nhằm ngăn chặn việc phá nát quy hoạch, gián tiếp hình thành các khu ổ chuột lụp xụp tại các đô thị. Như vậy, trong khi TP.HCM đang muốn giãn dân và "xốc" lại bộ mặt quy hoạch thì có vẻ quyết định cho xây căn hộ siêu nhỏ đang đi ngược chủ trương này.

"Dọn rác" thí điểm

KTS Đoàn Trịnh Hiển - Đại học Kiến trúc TP.HCM - nhận xét, việc Bộ Xây dựng "bật đèn xanh" cho Đất Lành thí điểm căn hộ 20m2 là một quyết định vội vàng và "khó hiểu". Bởi, nếu bộ này muốn cho thí điểm thì phải lập đề án hẳn hoi và có các điều kiện ràng buộc đi kèm (như mật độ xây dựng, mật độ cư trú, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ căn hộ 20m2 tối đa trong chung cư, quy định về kiến trúc xây dựng, về quản lý...) chứ không đơn thuần cho phép bằng một công văn và để doanh nghiệp tùy ý xây dựng.

Theo ông Hiển, việc cho phát triển các công trình kiến trúc kiên cố phải trên cơ sở quy hoạch hẳn hoi, nếu cho phát triển tự phát, làm tùy hứng thì chúng ta sẽ luôn quanh quẩn với việc giải quyết hậu quả của lịch sử. Chúng ta đã có bài học về chủ trương phân lô hộ lẻ được phép áp dụng thí điểm từ năm 1998 tại Q.12, Thủ Đức, H.Hóc Môn và sau đó lan rộng một cách tự phát trên toàn địa bàn TP.HCM như "vệt dầu loang" không tài nào kiểm soát nổi. Dù chủ trương này đã bị ngưng lại (năm 2002), song đến nay vẫn chưa giải quyết hết hậu quả, khiến cho hàng trăm ngàn hộ dân lâm vào hoàn cảnh khó khăn trong hợp thức hóa nhà ở, phá hỏng quy hoạch của TP và hình thành nhiều khu ổ chuột "vô thừa nhận". Có thể thấy hậu quả của việc thí điểm tùy hứng trong công tác quy hoạch là hết sức nặng nề. Do đó, nếu dễ dãi cho phát triển căn hộ "hộp diêm" thì tương lai chúng ta lại phải đau đầu tìm cách "dọn rác" cho thí điểm hôm nay.

Đồng quan điểm trên, KTS Nguyễn Ngọc Dũng khẳng định, đối với công tác quy hoạch, xây dựng đô thị thì không thể chấp nhận các cụm từ "thí điểm", "sửa sai", "rút kinh nghiệm", mà phải đưa lên bàn làm việc, phân tích, mổ xẻ, nghiên cứu cặn kẽ trước khi triển khai. Theo ông Dũng, Bộ Xây dựng là cơ quan "gác cửa" công tác quy hoạch, xây dựng, đáng lẽ phải "tuýt còi" các đề xuất trái luật và trái quy hoạch thì lại "bật đèn xanh". Là người có kinh nghiệm tiếp cận với công tác quy hoạch đô thị tại nhiều nước trên thế giới, ông Dũng khẳng định mô hình "studio" siêu nhỏ trên thế giới là có. Tuy nhiên, về bản chất, các "studio" này không phải là căn hộ mà chỉ đơn thuần là nơi để người dân ngủ nghỉ, tương tự các khách sạn, ký túc xá, khu lưu trú (trong đó khống chế không cho phép sử dụng một số dịch vụ như ăn uống, nấu nướng...).

Singapore cách đây 30 năm cũng cho phát triển mô hình căn hộ 40m2 do Chính phủ đầu tư và giao Cục Phát triển gia cư phân phối cho người dân. Tuy nhiên, để phù hợp với xu thế phát triển trong tương lai, Chính phủ khống chế thời gian sử dụng các căn hộ này trong khoảng 20 năm, sau thời gian này, nhà được trả lại cho Chính phủ để tiến hành mở bung ra 80 - 100m2 (tất nhiên thiết kế căn hộ đã được tính sẵn trước đó để dễ dàng mở rộng). Như vậy, Singapore phát triển căn hộ siêu nhỏ theo một kịch bản phù hợp với xu thế phát triển, chứ không phải làm tạm, sau này thấy "ngứa mắt" thì phá đi xây lại tốn kém như kiểu của ta.

Ông Dũng cho rằng nhà đầu tư đưa ra mô hình căn hộ 20m2 thực chất là đang đánh tráo thuật ngữ và "ăn cắp" quy chuẩn của người dân, gọi là căn hộ nhưng về cơ bản không khác phòng trọ. Nếu "bật đèn xanh" cho xây căn hộ siêu nhỏ thì các chủ đầu tư sẽ "nhảy" vào làm ầm ầm, và đẩy TP tới tình cảnh giống như một "đống rác" xây dựng, với quy hoạch đô thị nát như tương bởi các khu "hộp diêm" đè nặng lên hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội.

Sàn Giao Dịch BDS NG.PHI HUNG - Theo Thanh Niên