Hoạt động cho vay để mua bất động sản sẽ có nhiều thay đổi sau khi Ngân hàng (NH) Nhà nước có công văn 7525 hướng dẫn đối với các khoản vay vốn bất động sản của khách hàng cá nhân.

Nhiều khả năng NH sẽ phải điều chỉnh giảm lãi suất cho vay ghi trên hợp đồng đã ký với một số khách hàng.

Có hồi tố?

Từ tháng 2-2009, NH Nhà nước đã cho phép các NH được cho vay theo lãi suất thỏa thuận đối với các khách hàng vay vốn nhằm mục đích tiêu dùng. Không có định nghĩa hay khái niệm thống nhất về cho vay tiêu dùng, phục vụ đời sống nhưng các NH đều hiểu rằng cho vay tiêu dùng là cho cá nhân vay để mua sắm đồ sinh hoạt trong gia đình như mua, sửa chữa nhà, mua xe, đám cưới... Các khách hàng này phải chịu lãi suất thỏa thuận (thông thường 14-15%/năm) trong khi lãi suất cho vay để kinh doanh cao nhất chỉ 10,5%/năm.

Tuy nhiên, gần đây khi NH Nhà nước thanh tra hoạt động cho vay theo lãi suất thỏa thuận ở các NH, lại xuất hiện rối rắm trong việc xác định cá nhân vay mục đích tiêu dùng hay vay sản xuất kinh doanh, nhất là cho vay mua, sửa chữa nhà.

Trước tình trạng này, NH Nhà nước đã có công văn 7525, theo đó chỉ cho phép NH áp lãi suất thỏa thuận đối với các khoản vay mua nhà mà người vay trả nợ bằng thu nhập từ tiền lương. NH không được cho vay lãi suất thỏa thuận với khách hàng có nhiều nhà, vay để mua, sửa chữa nhà kết hợp cho thuê và nguồn trả nợ là thu nhập một phần từ tiền lương và tiền thuê nhà. Theo NH Nhà nước, trường hợp này là vay kinh doanh nên phải áp dụng theo trần lãi suất đối với sản xuất kinh doanh. Theo một quan chức của NH Nhà nước với các hợp đồng tín dụng ký kể từ tháng 2-2009, những khoản cho vay mua nhà nào của NH không đúng với công văn 7525 thì phải chỉnh sửa cho phù hợp.

Đây là tin vui cho người vay mua nhà từ tháng 2-2009 có nguồn trả nợ bằng nguồn thu nhập khác. Các NH sẽ phải điều chỉnh lãi suất cho vay ghi trên hợp đồng, thường là 11-14%/năm, giảm còn tối đa 10,5%/năm.
 

Thế nhưng, nhiều NH cho biết khó có thể điều chỉnh giảm lãi suất cho vay kể từ nay trở đi với những hợp đồng tín dụng đã cho vay lãi suất thỏa thuận trước đây. “Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng hiện đã là 10,5%/năm, chưa kể dự trữ bắt buộc tại NH Nhà nước là 7%, chi phí vốn lên 10,6-10,7%/năm mà đem cho vay chỉ có 10,5%/năm sẽ lỗ” - một phó tổng giám đốc NH cổ phần nói.

Một khả năng nữa là chưa rõ NH Nhà nước có buộc các NH phải hồi tố, có nghĩa là áp dụng lãi suất trần 10,5%/năm cho các khách vay ngay từ thời điểm tháng 2-2009. Tuy nhiên, nhiều NH thương mại nói họ sẽ thỏa thuận với khách hàng thanh lý hợp đồng trước hạn để tránh thiệt hại về lãi suất. Hiện các NH cũng đang chờ hướng dẫn rõ hơn từ NH Nhà nước trước khi đưa ra các hướng giải quyết.

Ít người đủ điều kiện vay

Nhiều NH thừa nhận công văn 7525 sẽ dẫn đến việc dừng cho vay để mua bất động sản nhằm mục đích đầu tư. Như vậy, tới đây các NH chỉ cho vay đối với cá nhân mua nhà và tiền trả nợ từ lương vì trường hợp này vẫn theo lãi suất thỏa thuận.

Một lãnh đạo NH cổ phần nói việc cho vay theo lãi suất thỏa thuận là NH chấp nhận rủi ro cao để có được lãi suất cao. Với cho vay mua bất động sản để kinh doanh, thời hạn vay dài đồng nghĩa với rủi ro cao hơn, nhưng lãi suất cho vay không cao thì NH phải chuyển sang đối tượng khác cho an toàn và phù hợp với mức lãi suất trần.

Theo phó tổng giám đốc một NH cổ phần lớn ở TP.HCM, dù vẫn có khách muốn vay vốn mua bất động sản nhưng NH phải từ chối. Vì trên thực tế, nếu căn cứ nguồn trả nợ từ tiền lương thì ít có khách hàng nào đủ điều kiện để vay theo lãi suất thỏa thuận. Hiện một căn nhà từ 40-60m2 ở quận 7 hoặc quận 4, TP.HCM cũng có giá ít nhất 1 tỉ đồng trở lên. Thời hạn cho vay của các NH cao nhất là 10-15 năm. Như vậy, tính ra vay 1 tỉ đồng thì khách hàng phải trả ít nhất trên 10 triệu đồng/tháng. Vậy khách hàng có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng mới có thể vay vốn và trả nợ trên 10 triệu đồng/tháng.

Ngân hàng Nhà nước nói gì?

Một quan chức của NH Nhà nước cho rằng việc áp dụng cho vay lãi suất thỏa thuận là tùy mỗi nước, nhưng chuẩn mực thống kê tín dụng quốc tế từ trước đến nay đều phân định những khoản vay có nguồn thu nhập bằng lương để trả nợ được xem là cho vay tiêu dùng.

Còn lại, người vay trả nợ bằng các nguồn thu nhập khác thì được tính là vay kinh doanh. Dựa vào những quy định trên, các NH có cho vay hay không là tùy từng NH thỏa thuận với khách hàng, NH Nhà nước không can thiệp.

Nhưng cũng theo vị quan chức này, tinh thần từ nay đến cuối năm sẽ tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh nên NH Nhà nước không khuyến khích NH mở rộng cho vay kinh doanh bất động sản. Quy định cho vay kinh doanh bất động sản ở mức lãi suất không quá 10,5%/năm nhằm hạn chế các NH đổ vốn vào đây. Đây là biện pháp để NH Nhà nước kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản ở mức hợp lý.

Vì nếu bung ra cho phép NH được cho vay lãi suất thỏa thuận với đối tượng này thì các NH sẽ tiếp tục chạy đua tăng lãi suất huy động để cho vay, khi đó thị trường lãi suất sẽ bị phá vỡ và rủi ro cho hệ thống NH khi vốn đổ nhiều vào lĩnh vực đầu cơ bất động sản.

Sàn Giao Dịch BDS NG.PHI HUNG - Theo Tuổi Trẻ